日前，“用你名字買(mǎi)的房不一定是你的房”沖上了微博熱搜，引發(fā)了網(wǎng)友對(duì)于借名買(mǎi)房的討論。實(shí)踐中，出于限購(gòu)、限貸、逃避債務(wù)、規(guī)避稅收或基于身份關(guān)系等原因，存在借名買(mǎi)房的情況。部分買(mǎi)房者通過(guò)“借名買(mǎi)房”規(guī)避購(gòu)房障礙，卻忽視了“借名買(mǎi)房”本身存在的極大法律風(fēng)險(xiǎn)。那么，借名買(mǎi)房究竟有哪些坑？

　　借名買(mǎi)房引爭(zhēng)議

　　分手情侶對(duì)簿公堂

　　張先生與李女士原是戀人關(guān)系，因李女士不具備在京購(gòu)房資格，便借用張先生的名義購(gòu)買(mǎi)了一套房屋。房屋總價(jià)款440余萬(wàn)，其中首付款290余萬(wàn)元由李女士支付，余款150萬(wàn)元以張先生為主貸人，通過(guò)銀行貸款方式支付，房屋登記在張先生個(gè)人名下。

　　雙方還為此簽訂協(xié)議，明確約定房屋系李女士借用張先生名義購(gòu)買(mǎi)，房屋首付款由李女士出資，房屋貸款由李女士負(fù)責(zé)償還，兩年后張先生配合將房屋過(guò)戶(hù)至李女士名下。

　　不久后兩人分手，雙方因房屋過(guò)戶(hù)問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議，李女士停止還貸，張先生每月代李女士?jī)斶€銀行貸款。后李女士以合同糾紛訴至法院，要求張先生配合房屋過(guò)戶(hù)，并賠償律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、公證費(fèi)等各項(xiàng)損失。

　　庭審中張先生辯稱(chēng)，其認(rèn)可借名買(mǎi)房的事實(shí)，也一直在催促李女士盡快完成過(guò)戶(hù)。但李女士名下已經(jīng)有兩套房，根據(jù)北京限購(gòu)政策，不具備購(gòu)房資格。因此，是因李女士自身原因未能完成過(guò)戶(hù)。房屋登記在自己名下不光影響購(gòu)房資格，作為房貸的主貸人，在李女士斷供之后，銀行一直要求還款，給其造成了巨大的心理壓力。為了不影響個(gè)人征信，張先生只能先行還款，這些費(fèi)用均應(yīng)由李女士負(fù)擔(dān)。

　　訴訟中，雙方均表示同意將房屋過(guò)戶(hù)至李女士名下，房屋剩余貸款由李女士負(fù)責(zé)償還。在法庭辯論終結(jié)前，李女士提交了購(gòu)房資質(zhì)核驗(yàn)單，證明其具備在京購(gòu)房資格。雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要集中于各自的損失。最終法院判決張先生配合李女士將房屋過(guò)戶(hù)至李女士名下，李女士給付張先生墊付的各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)十二萬(wàn)七千余元。

　　宣判后，張先生提起上訴，在二審法官的主持下雙方達(dá)成和解。

　　法官說(shuō)法

　　借名買(mǎi)房，是當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益的合同關(guān)系。司法實(shí)踐中，由于規(guī)避購(gòu)房資格限制、逃避債務(wù)、特定購(gòu)房?jī)?yōu)惠、隱藏真實(shí)財(cái)產(chǎn)、減免稅收、獲取貸款或基于身份關(guān)系（如夫妻或父母子女）等原因，借名買(mǎi)房合同糾紛較為普遍。在主體適格、意思表示真實(shí)且不違背國(guó)家法律、社會(huì)公共利益的情況下，借名買(mǎi)房合同有效，借名人享有房屋權(quán)益。

　　本案中，雙方簽訂了《協(xié)議》，對(duì)于借名買(mǎi)房關(guān)系進(jìn)行了約定，以書(shū)面形式確定了房屋的實(shí)際出資人和權(quán)利人。從借名人和出借人的角度出發(fā)，該做法值得肯定，但借名買(mǎi)房依然存在很多法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　除了本案的情況外，常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)有：

　　登記人反悔，在出資人證據(jù)不足，不能證明雙方之間系借名買(mǎi)房關(guān)系的情況下，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回買(mǎi)房款都很困難；房屋被征收，征收補(bǔ)償款被登記人領(lǐng)取從而產(chǎn)生糾紛；房屋實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人意外死亡，導(dǎo)致實(shí)際繼承人無(wú)法繼承房產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。

　　稱(chēng)父親名下房屋系借名

　　兒子訴請(qǐng)所有權(quán)確認(rèn)被判駁

　　李先生和顧女士夫婦育有二子一女，分別是長(zhǎng)子李甲、次子李乙，小女李丙。二人生前購(gòu)置了兩套房屋，均登記在李先生名下。在二老去世后，因房產(chǎn)繼承事宜協(xié)商未果，三子女以法定繼承糾紛訴至法院。

　　在繼承訴訟中，李甲提出，其中一套房屋雖然登記在李先生名下，但系其實(shí)際出資購(gòu)買(mǎi)，且一直由其居住使用，其是房屋的實(shí)際權(quán)利人，該套房屋不應(yīng)當(dāng)作為遺產(chǎn)分割，并據(jù)此另案提起所有權(quán)確認(rèn)之訴，要求確認(rèn)該套房屋歸其所有。

　　李乙和李丙對(duì)于李甲所述均不認(rèn)可，稱(chēng)兩套房屋均系單位分給父親的福利分房，購(gòu)房款系父親出資，且登記在父親名下，均系父母遺產(chǎn)。因兩套福利房面積超標(biāo)，后續(xù)補(bǔ)交了房屋差價(jià)款，該差價(jià)款雖系由李甲交納，但這并不意味著李甲取得了房屋所有權(quán)，房屋仍然是父母遺產(chǎn)。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，李甲主張涉案房屋系其借用李先生名義出資購(gòu)買(mǎi)，應(yīng)當(dāng)舉證證明雙方存在借名買(mǎi)房的合意，但其并未就借名買(mǎi)房一節(jié)提交相關(guān)證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。僅憑房屋出資行為不能產(chǎn)生對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力，據(jù)此駁回了李甲的全部訴訟請(qǐng)求。

　　宣判后，雙方均未上訴，該判決已生效。

　　法官說(shuō)法

　　關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力，我國(guó)采登記生效主義的立法體例，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。僅有出資事實(shí)并不能對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力，也無(wú)法設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

　　在繼承訴訟中，一方繼承人經(jīng)常會(huì)提出訴爭(zhēng)房產(chǎn)系借名買(mǎi)房的抗辯，稱(chēng)雖然房屋登記在被繼承人名下，但實(shí)際系其中一方繼承人出資購(gòu)買(mǎi)。在此情況下，因涉及審查遺產(chǎn)范圍，繼承糾紛案件會(huì)區(qū)分不同情況，予以不同處理。

　　如果當(dāng)事人范圍一致，繼承案件中會(huì)予以吸收，一并審查處理遺產(chǎn)范圍。如果當(dāng)事人范圍不一致，可由主張存在借名買(mǎi)房法律關(guān)系的一方當(dāng)事人另案提起合同之訴或所有權(quán)確認(rèn)之訴，在另案中審查借名買(mǎi)房是否成立，以明確房屋權(quán)屬。此時(shí)繼承案件僅對(duì)權(quán)屬確定的遺產(chǎn)進(jìn)行處理。

　　對(duì)于借名人而言，除出資事實(shí)外，主張借名買(mǎi)房一方當(dāng)事人還需舉證證明雙方之間存在借名買(mǎi)房的約定，且該借名買(mǎi)房的約定不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的規(guī)定，在借名買(mǎi)房約定合法有效的情況下，法院可以判決房屋過(guò)戶(hù)至房屋實(shí)際權(quán)利人名下。本案中，李甲對(duì)于借名買(mǎi)房法律關(guān)系的成立未能提交證據(jù)，故法院駁回了其訴訟請(qǐng)求。

　　“借名”所購(gòu)房屋被查封

　　借名人訴請(qǐng)　排除強(qiáng)制執(zhí)行被判駁

　　2018年，李女士為規(guī)避購(gòu)房限購(gòu)政策，借用弟弟李先生的名字購(gòu)買(mǎi)了一套新房。房屋系李女士出資，《商品房預(yù)售合同》中“買(mǎi)受人”處的簽名系李女士借用李先生的名字簽署并按手印。購(gòu)房后，李女士一家實(shí)際居住在房屋內(nèi)，并交納了日常水電燃?xì)獾纫幌盗匈M(fèi)用。但該房屋只辦理了預(yù)售合同備案，未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。

　　2020年，法院生效判決確認(rèn)李先生對(duì)宏遠(yuǎn)公司負(fù)有借款債務(wù)的連帶清償義務(wù)，判決李先生向宏遠(yuǎn)公司償還款項(xiàng)。因李先生未履行上述判決，宏遠(yuǎn)公司向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，查封了預(yù)售登記在李先生名下的前述房屋。

　　2021年，李女士提出執(zhí)行異議，認(rèn)為其系房屋的實(shí)際權(quán)利人，法院作出裁定，駁回李女士的異議請(qǐng)求。李女士不服該裁定，提起執(zhí)行異議之訴，以房屋系借用李先生名義購(gòu)買(mǎi)并登記在李先生名下為由，主張涉案房屋歸其所有，并據(jù)此主張其有權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，現(xiàn)涉案房屋尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，李女士基于借名購(gòu)房合同關(guān)系直接訴請(qǐng)確權(quán)缺乏法律依據(jù)。至于李女士對(duì)執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益問(wèn)題，即使李女士主張的借名購(gòu)房屬實(shí)，李女士與李先生之間成立的也是借名購(gòu)房合同關(guān)系，李女士據(jù)此就涉案房屋享有的也僅是請(qǐng)求李先生履行出名人義務(wù)的債權(quán)，該債權(quán)不應(yīng)優(yōu)先于宏遠(yuǎn)公司的債權(quán)得到保護(hù)，并據(jù)此駁回了李女士的全部訴訟請(qǐng)求。

　　宣判后，李女士提起上訴，二審維持原判。該判決已生效。

　　法官說(shuō)法

　　基于借名買(mǎi)房合同，能否直接請(qǐng)求確認(rèn)享有物權(quán)？在司法實(shí)踐中，對(duì)于借名人以出名人為被告提起訴訟，直接要求確認(rèn)房屋歸其所有的，通常不予支持。但要求出名人履行借名買(mǎi)房合同，辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，如果符合登記條件的，可以予以支持。

　　原因在于，借名人享有的并非排他的物權(quán)，而是基于合同約定的債權(quán)。在借名買(mǎi)房合同糾紛中，應(yīng)區(qū)分內(nèi)部法律關(guān)系和外部法律關(guān)系，借名人基于借名買(mǎi)房合同，即內(nèi)部法律關(guān)系取得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但不能對(duì)抗權(quán)利登記人與他人之間的外部法律關(guān)系。

　　本案中，即便李女士主張借名買(mǎi)房屬實(shí)，但其基于借名買(mǎi)房產(chǎn)生的也只是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，并不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，也不足以對(duì)抗宏遠(yuǎn)公司享有的強(qiáng)制執(zhí)行的債權(quán)，因此，其要求排除對(duì)案涉房屋強(qiáng)制執(zhí)行的訴請(qǐng)不能成立。