龍崗區(qū)新生低山村改造后的效果圖

　　龍崗區(qū)城市更新和土地整備局深化落實(shí)“五大統(tǒng)籌”，做實(shí)城市更新“龍崗標(biāo)準(zhǔn)”，凸顯“龍崗質(zhì)量”，在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)中開辟城市更新與土地整備主戰(zhàn)場(chǎng)。為了解決城市更新在推進(jìn)過(guò)程中遇到的“碎片化”等問(wèn)題，龍崗區(qū)城市更新和土地整備局探索“大片區(qū)統(tǒng)籌”模式，按照“一體規(guī)劃、政策聯(lián)動(dòng)、主體協(xié)同、連片開發(fā)”的思路，推動(dòng)改造從小地塊、單一功能向大片區(qū)、多功能轉(zhuǎn)變。綜合運(yùn)用規(guī)劃、土地、經(jīng)濟(jì)等多種技術(shù)和政策手段，實(shí)現(xiàn)片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)“一盤棋”。目前，龍崗區(qū)已開展了吉華水徑片區(qū)、龍騰工業(yè)區(qū)、龍崗新生低山村等大片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃。其中“水徑模式”得到市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的高度肯定。

　　龍崗區(qū)城市更新和土地整備局還加大片區(qū)統(tǒng)籌推廣與研究，不斷發(fā)展完善大片區(qū)統(tǒng)籌2.0版本。積極整合存量土地開發(fā)手段，落實(shí)“案例+政策工具箱”工作機(jī)制，發(fā)揮組合拳優(yōu)勢(shì)，制定片區(qū)利益平衡方案，合理確定開發(fā)時(shí)序，保證公共利益用地的優(yōu)先落實(shí)，為提高土地利用效率和利用質(zhì)量、優(yōu)化城市空間布局和功能結(jié)構(gòu)、加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型、推進(jìn)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、解決土地歷史遺留問(wèn)題、釋放集中成片成規(guī)模的優(yōu)質(zhì)土地、保障龍崗區(qū)高質(zhì)量發(fā)展提供空間。

　　一、創(chuàng)新“水徑模式”，提高土地資源利用率

　　龍崗區(qū)吉華街道水徑片區(qū)位于深圳市中部、布吉街道西南部，清平快速、西環(huán)路、吉華路與水徑路圍合區(qū)域。多年來(lái)該片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投入嚴(yán)重不足、社會(huì)民生事業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后，出行難、就醫(yī)難、就學(xué)難，環(huán)境惡劣污水橫流，“臟、亂、差”成為深圳人對(duì)水徑的印象和基本描述。

　　龍崗區(qū)以水徑片區(qū)為試點(diǎn)，通過(guò)“大片區(qū)統(tǒng)籌”方式，按照“利益平衡、責(zé)任共擔(dān)、民生優(yōu)先、產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)”的原則，統(tǒng)籌1.73平方公里，將該片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃為9個(gè)更新單元，把法定圖則規(guī)劃的重要公共利益用地搬遷補(bǔ)償安置責(zé)任統(tǒng)籌捆綁落實(shí)到各更新單元范圍內(nèi)，從而有效提高土地資源利用效率，切實(shí)保障社會(huì)民生需求。

　　為了進(jìn)一步提高土地開發(fā)強(qiáng)度，規(guī)劃在吉華工業(yè)區(qū)試點(diǎn)一類工業(yè)用地、新型產(chǎn)業(yè)用地混合開發(fā)，推動(dòng)工業(yè)上樓，激活土地價(jià)值，使存量土地效益倍增；部分零散工業(yè)結(jié)合周邊城中村的拆除，統(tǒng)一改造，提高開發(fā)強(qiáng)度，提高容積率，以騰挪出必要的道路、公配空間，優(yōu)先保證公共配套設(shè)施的落實(shí)。

　　通過(guò)科學(xué)統(tǒng)籌規(guī)劃，水徑片區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)存在的教育醫(yī)療短板也將得到補(bǔ)齊。在保證各個(gè)更新單元經(jīng)濟(jì)可行性前提下，在劃定的更新單元范圍內(nèi)落實(shí)5 處教育設(shè)施用地，合計(jì)共提供小學(xué)114個(gè)班，初中39個(gè)班，共7080個(gè)學(xué)位，有效解決片區(qū)教育配套嚴(yán)重不足的問(wèn)題。同時(shí)，在水徑片區(qū)規(guī)劃1處擁有1000床的綜合醫(yī)院，滿足片區(qū)群眾對(duì)醫(yī)療的基本需求。

　　面對(duì)嚴(yán)重的道路交通問(wèn)題，水徑片區(qū)通過(guò)統(tǒng)籌規(guī)劃打通交通擁堵瓶頸，提升片區(qū)對(duì)外通行效率。一是科學(xué)規(guī)劃道路，打通水徑片區(qū)東西向干道中興路和南北向干道華龍路，這兩條規(guī)劃主干道的順利實(shí)施將極大緩解片區(qū)對(duì)外交通壓力。二是打造品質(zhì)慢行系統(tǒng)，以公園和地鐵站為主要節(jié)點(diǎn)，通過(guò)公共步行廊道和自行車道來(lái)構(gòu)建片區(qū)的慢行系統(tǒng)，加強(qiáng)片區(qū)之間各地塊以及與周邊片區(qū)之間的相互聯(lián)系。

　　為了切實(shí)解決水徑片區(qū)“臟、亂、差”的環(huán)境難題，龍崗區(qū)還采用低沖擊開發(fā)的理念配套建設(shè)海綿城市相關(guān)設(shè)施，結(jié)合片區(qū)內(nèi)部道路建設(shè)完善市政設(shè)施管網(wǎng)建設(shè)，堅(jiān)持雨污分流，加強(qiáng)雨水蓄滯能力，提升防澇能力，有效解決水浸問(wèn)題，通過(guò)河道與城市空間的統(tǒng)籌開發(fā)，實(shí)現(xiàn)水功能和城市功能的融合協(xié)調(diào)。

　　二、發(fā)揮示范效應(yīng)，打造“一片區(qū)一精品”格局

　　龍崗區(qū)改變以往“自上而下”制定規(guī)劃，轉(zhuǎn)變成“自上而下管控”和“自下而上優(yōu)化”相結(jié)合的方式，以“設(shè)計(jì)城市”的理念開展“城市設(shè)計(jì)”，使大片區(qū)統(tǒng)籌落地生根、開花結(jié)果，形成精品示范效應(yīng)，基本實(shí)現(xiàn)“一街道一示范”“一片區(qū)一精品”的格局。

　　龍崗街道新生低山村片區(qū)位于龍崗街道東北側(cè)，毗鄰坪地街道，屬于地鐵3號(hào)線沿線，更新單元用地面積約58萬(wàn)平方米，拆遷范圍用地面積約46萬(wàn)平方米。統(tǒng)籌前面臨著城市功能落后、原規(guī)劃用地布局不合理、教育和文化等公共設(shè)施嚴(yán)重不足等問(wèn)題。龍崗區(qū)通過(guò)城市更新單元規(guī)劃優(yōu)化法定圖則，充分發(fā)揮統(tǒng)籌規(guī)劃在優(yōu)化用地功能布局、完善公共配套的重要作用，將其打造成委區(qū)框架協(xié)議下的精品項(xiàng)目。

　　該項(xiàng)目采取TOD開發(fā)模式，將商務(wù)、辦公、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)等功能沿龍崗大道布局，形成以地鐵新生站為核心，往外延伸的商業(yè)圈。同時(shí)，將項(xiàng)目?jī)?nèi)一類工業(yè)用地調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地+一類工業(yè)用地，打造成集總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)設(shè)計(jì)、小樣試制和組裝、公共平臺(tái)、孵化加速和綜合配套服務(wù)于一體的智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園，實(shí)現(xiàn)土地綜合效益最大化。另外，完善公共配套設(shè)施，將原法定圖則規(guī)劃的1處36班小學(xué)增至2處54班九年一貫制學(xué)校，并將學(xué)校遷移至龍崗河沿線布局，形成開發(fā)強(qiáng)度由龍崗大道至龍崗河逐級(jí)遞減的城市界面。

　　龍騰工業(yè)區(qū)地理位置優(yōu)越，位于龍崗中軸線核心位置且屬于龍崗東部創(chuàng)新中心核心啟動(dòng)區(qū)，統(tǒng)籌前主要存在城市用地功能未發(fā)揮土地最大效率、地區(qū)發(fā)展結(jié)構(gòu)缺乏有效銜接、道路交通循環(huán)不暢、景觀要素亟待整合等問(wèn)題。龍崗區(qū)城市更新和土地整備局重點(diǎn)開展了用地功能統(tǒng)籌、城市設(shè)計(jì)統(tǒng)籌、公共服務(wù)設(shè)施統(tǒng)籌、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃統(tǒng)籌四個(gè)專項(xiàng)統(tǒng)籌，使得用地布局更加合理。經(jīng)過(guò)科學(xué)調(diào)整，將附加值低、面臨淘汰風(fēng)險(xiǎn)、已不能滿足片區(qū)發(fā)展需求的用地規(guī)劃為新型產(chǎn)業(yè)用地，打造深圳東部創(chuàng)新中心高端商務(wù)區(qū)和具有濱河城市個(gè)性的國(guó)際化城區(qū)；將法定圖則規(guī)劃的36班小學(xué)擴(kuò)建為72班九年一貫制學(xué)校，并貢獻(xiàn)6500㎡教育設(shè)施用地用于南側(cè)學(xué)校的擴(kuò)建；文體設(shè)施用地集中布置在龍崗河北側(cè)，擬建設(shè)高端音樂(lè)廳，打造室內(nèi)鼓瑟相鳴、室外流水潺潺的濱水公共開放空間。

　　三、2.0版本升級(jí)，實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展新“蝶變”

　　龍崗區(qū)立足城市更新規(guī)劃的挑戰(zhàn)與命題，還積極推廣實(shí)踐大片區(qū)統(tǒng)籌2.0版本。綜合運(yùn)用城市更新、土地整備、違建查處、利益統(tǒng)籌、飛地、城中村綜合整治、土地開發(fā)、委區(qū)框架協(xié)議等相關(guān)政策，通過(guò)騰挪集中、整合零散用地、優(yōu)化調(diào)整法定圖則等手段，制定“一攬子解決方案”，形成“城市更新+土地整備+N”的模式，解決城市更新和土地整備推進(jìn)難題，統(tǒng)籌落實(shí)重大公共配套和重大產(chǎn)業(yè)落地，提供較大面積集中成片的產(chǎn)業(yè)用地。

　　上井片區(qū)位于龍崗區(qū)寶龍街道龍東社區(qū)，受龍崗中心城與坪山站樞紐地區(qū)的雙重輻射，是落實(shí)東進(jìn)戰(zhàn)略、建設(shè)東部中心的重要組成部分。在法定圖則的基本框架下，將該項(xiàng)目劃分為上井整村統(tǒng)籌、龍東社區(qū)用地利益統(tǒng)籌、區(qū)投控城市更新三個(gè)項(xiàng)目，有效統(tǒng)籌不同利益主體。同時(shí)秉承“城市雙修”發(fā)展理念，落實(shí)生態(tài)清退，通過(guò)更新單元捆綁落實(shí)蛇嶺大道南段龍沛路西段等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，學(xué)校、文體等公共配套設(shè)施建設(shè)，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施與城市面貌。建立“法定圖則-片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃”兩層次的規(guī)劃體系，形成既產(chǎn)城融合又相對(duì)獨(dú)立的布局。形成北部以生活居住為主、配套服務(wù)靠近需求中心，南部以產(chǎn)業(yè)功能為主，功能布局總建筑量約122萬(wàn)㎡，其中居（商）住約50萬(wàn)㎡、產(chǎn)業(yè)約72萬(wàn)㎡。同時(shí)完成建設(shè)用地清退7.9公頃、違建空間管控5.5公頃。

　　下李朗社區(qū)位于南灣街道西北部，總面積7.5平方公里，地處機(jī)荷高速、水官高速、丹平快速、龍崗大道圍合區(qū)域，地理位置優(yōu)越，交通優(yōu)勢(shì)明顯，是我市東進(jìn)戰(zhàn)略走廊的重要節(jié)點(diǎn)及南灣街道打造“云創(chuàng)小鎮(zhèn)”的主戰(zhàn)場(chǎng),已列入我區(qū)“4+N”重點(diǎn)片區(qū)。龍崗區(qū)按照“土地整備+城市更新”的政策組合拳，制定“一攬子解決方案”。一方面由城市更新意向?qū)嵤﹩挝焕壗鉀Q政府市政配套工程，包括沙灣河綜合整治工程、聯(lián)李東路征拆、平南貨場(chǎng)整備；另一方面由街道牽頭推進(jìn)下李朗利益統(tǒng)籌、“村小”改擴(kuò)建、非農(nóng)補(bǔ)劃等“一攬子”工作，通過(guò)土地整備路徑尋求合法用地指標(biāo)推動(dòng)下李朗更新項(xiàng)目立項(xiàng)，從而規(guī)整片區(qū)零散土地，為中遠(yuǎn)期重大產(chǎn)業(yè)、市政工程、公共配套項(xiàng)目騰挪出用地及產(chǎn)業(yè)空間，推動(dòng)片區(qū)土地整體開發(fā)。通過(guò)該模式，片區(qū)里除國(guó)有已出讓、未出讓用地外合計(jì)約102萬(wàn)平方米的集體用地均得到釋放。最終預(yù)計(jì)可提供增量空間270萬(wàn)平方米、產(chǎn)業(yè)空間90萬(wàn)平方米。

　　城市更新與土地整備工作決定城市未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?。龍崗區(qū)城市更新和土地整備局負(fù)責(zé)人表示，將繼續(xù)以“聞雞起舞、日夜兼程”的姿態(tài)，立足“龍崗思考”、深化“龍崗實(shí)踐”，做實(shí)“龍崗標(biāo)準(zhǔn)”，為進(jìn)一步打造高水平東部中心提供不竭動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)龍崗城市發(fā)展新“蝶變”。