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　　為規(guī)范龍崗區(qū)重點(diǎn)更新單元公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體的活動(dòng)，根據(jù)《深圳市城市更新辦法》（深圳市人民政府令第290號(hào)）、《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》（深府〔2012〕1號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《暫行措施》）、《深圳市龍崗區(qū)城市更新實(shí)施辦法》（深龍府規(guī)〔2017〕2號(hào)）以及其他相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合龍崗區(qū)實(shí)際情況，我局起草了《深圳市龍崗區(qū)重點(diǎn)更新單元公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體實(shí)施細(xì)則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）?，F(xiàn)將有關(guān)情況說(shuō)明如下：

　　一、《實(shí)施細(xì)則》制定的背景

　　2016年11月9日，經(jīng)市政府同意，原市規(guī)劃國(guó)土委（現(xiàn)為市規(guī)劃和自然資源局，下同）、市發(fā)展改革委印發(fā)《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》，提出要“加強(qiáng)更新統(tǒng)籌片區(qū)和重點(diǎn)更新單元改造”“強(qiáng)化政府主導(dǎo)作用，鼓勵(lì)集中連片實(shí)施更新，協(xié)調(diào)各方利益，帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市功能結(jié)構(gòu)系統(tǒng)優(yōu)化，促進(jìn)片區(qū)經(jīng)濟(jì)整體提升”。

　　2016年12月29日，經(jīng)市政府同意，市政府辦公廳發(fā)布《暫行措施》，提出“為落實(shí)上層次規(guī)劃要求，完善城市功能結(jié)構(gòu)，優(yōu)先落實(shí)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，試點(diǎn)探索政府主導(dǎo)的重點(diǎn)更新單元開(kāi)發(fā)，加快城市各級(jí)中心和重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展，推動(dòng)特區(qū)一體化”?！稌盒写胧诽岢鲈凇笆濉逼陂g，全市試點(diǎn)開(kāi)展10個(gè)左右重點(diǎn)更新單元，區(qū)政府根據(jù)轄區(qū)發(fā)展需要、城市更新政策要求及相關(guān)權(quán)利主體意愿，初步劃定重點(diǎn)更新單元范圍，由市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)統(tǒng)籌上報(bào)市政府批準(zhǔn)后，列入城市更新單元計(jì)劃。

　　此外，《暫行措施》還明確規(guī)定重點(diǎn)更新單元的實(shí)施機(jī)制為政府主導(dǎo)，即由區(qū)政府組織編制重點(diǎn)更新單元規(guī)劃，報(bào)市政府批準(zhǔn)。重點(diǎn)更新單元原則上應(yīng)當(dāng)整體實(shí)施；確需分期實(shí)施的，獨(dú)立占地的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、政策性用房以及用于安置回遷業(yè)主的物業(yè)應(yīng)在首期落實(shí)。重點(diǎn)更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，由區(qū)政府組織以公開(kāi)方式選擇一家市場(chǎng)主體實(shí)施。

　　為貫徹落實(shí)《暫行措施》的相關(guān)要求，穩(wěn)步推進(jìn)龍崗區(qū)重點(diǎn)更新單元的實(shí)施，規(guī)范重點(diǎn)更新單元公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體的相關(guān)活動(dòng)，我局根據(jù)實(shí)際工作需要特草擬本《實(shí)施細(xì)則》。

　　二、《實(shí)施細(xì)則》制定的必要性

　　2018年1月9日，由我局申報(bào)并最終經(jīng)市政府批準(zhǔn)，原市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布關(guān)于《龍崗區(qū)平湖街道平湖舊墟鎮(zhèn)片區(qū)（GX04）重點(diǎn)城市更新單元計(jì)劃》的公告，明確將龍崗區(qū)平湖街道平湖舊墟鎮(zhèn)片區(qū)（GX04）納入作為重點(diǎn)更新單元推進(jìn)實(shí)施。

　　平湖舊墟鎮(zhèn)片區(qū)（GX04）重點(diǎn)更新單元，作為深圳市及龍崗區(qū)首個(gè)納入計(jì)劃的重點(diǎn)更新單元，自立項(xiàng)以來(lái)，我局一直在穩(wěn)步推進(jìn)該重點(diǎn)更新單元的相關(guān)前期工作?，F(xiàn)階段，平湖舊墟鎮(zhèn)片區(qū)（GX04）重點(diǎn)更新單元正開(kāi)展土地建筑物信息核查、重點(diǎn)更新單元規(guī)劃的編制與報(bào)批等相關(guān)工作；待重點(diǎn)更新單元規(guī)劃經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，即需通過(guò)公開(kāi)方式選擇一家市場(chǎng)主體實(shí)施。

　　為規(guī)范重點(diǎn)更新單元公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體相關(guān)活動(dòng)，明確相關(guān)單位權(quán)責(zé)以及工作機(jī)制，有必要制定重點(diǎn)更新單元公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體相關(guān)操作細(xì)則，一方面解決平湖舊墟鎮(zhèn)片區(qū)（GX04）重點(diǎn)更新單元的現(xiàn)實(shí)工作需求，另一方面是為龍崗區(qū)后續(xù)重點(diǎn)更新單元公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體奠定制度基礎(chǔ)。

　　三、《實(shí)施細(xì)則》的主要內(nèi)容

　　《實(shí)施細(xì)則》分五章共三十五條，其中：

　　第一章：總則，共七條（第一條至第七條），分別規(guī)定了《實(shí)施細(xì)則》制定的目的和依據(jù)、適用范圍、基本原則、職責(zé)部門(mén)等。

　　第二章：工作流程，共十一條（第八條至第十八條），制定了重點(diǎn)更新單元公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體的具體工作流程，包括重點(diǎn)更新單元搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案的編制、完善及備案和市場(chǎng)主體公開(kāi)選擇方案的編制、審核及審定，重點(diǎn)更新單元范圍涉及集體用地或建筑物（構(gòu)筑物、附屬物）參與城市更新時(shí)合作招商方案的制定、表決等事宜以及合作招商方案和重點(diǎn)更新單元搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案的相關(guān)銜接問(wèn)題。

　　第三章：選擇方式，共十一條（第十九條至第二十九條），主要規(guī)定重點(diǎn)更新單元公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)采取“公開(kāi)招標(biāo)”或“競(jìng)爭(zhēng)性談判”的方式，參選市場(chǎng)主體的資質(zhì)要求，并明確規(guī)定公開(kāi)招標(biāo)或競(jìng)爭(zhēng)性談判等工作應(yīng)當(dāng)遵守的相關(guān)程序等事宜。

　　第四章：監(jiān)督管理，共三條（第三十條至第三十二條），主要規(guī)定經(jīng)選定市場(chǎng)主體的法律責(zé)任以及喪失市場(chǎng)主體資格的相關(guān)情形。

　　第五章：附則，共三條（第三十三條至第三十五條），分別規(guī)定了《實(shí)施細(xì)則》的解釋、日期指代、有效期限以及施行時(shí)間。

　　四、《實(shí)施細(xì)則》的重點(diǎn)制度說(shuō)明

　　（一）關(guān)于公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體的工作流程

　　《實(shí)施細(xì)則》第二章專(zhuān)章對(duì)重點(diǎn)更新單元公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體的工作流程進(jìn)行規(guī)定。根據(jù)《暫行措施》第（十）條規(guī)定，重點(diǎn)更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，由區(qū)政府組織以公開(kāi)方式選擇一家市場(chǎng)主體實(shí)施。故在《實(shí)施細(xì)則》中，也將公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體活動(dòng)安排在重點(diǎn)更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后。具體操作大體如下：

　　1、轄區(qū)街道辦作為重點(diǎn)更新單元公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體活動(dòng)的組織落實(shí)單位，在重點(diǎn)更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后組織制定重點(diǎn)更新單元搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案和市場(chǎng)主體公開(kāi)選擇方案。

　　為引導(dǎo)項(xiàng)目范圍內(nèi)權(quán)利主體合理提出訴求，引導(dǎo)市場(chǎng)主體與權(quán)利主體協(xié)商搬遷補(bǔ)償安置事宜，故在《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案主要明確單元范圍內(nèi)建筑物（構(gòu)筑物、附屬物）搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)等事宜，同時(shí)將搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案報(bào)城市更新主管部門(mén)備案，作為市場(chǎng)主體與權(quán)利主體協(xié)商的基礎(chǔ)。同時(shí)，考慮到重點(diǎn)更新單元可能涉及集體用地（建筑物、附屬物）參與城市更新，且龍崗區(qū)此前出臺(tái)的《龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開(kāi)發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》（深龍府辦規(guī)〔2018〕1號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《監(jiān)管細(xì)則》）已經(jīng)對(duì)集體用地參與城市更新作有相關(guān)規(guī)定，且為保障集體資產(chǎn)保值增值和集體經(jīng)濟(jì)組織的參與，故《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定，對(duì)于此類(lèi)情形，搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案應(yīng)當(dāng)包含經(jīng)轄區(qū)街道辦事處審核同意并經(jīng)區(qū)集體資產(chǎn)管理部門(mén)備案的社區(qū)股份合作公司合作招商方案，集體用地或建筑物（構(gòu)筑物、附屬物）的搬遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)以合作招商方案確定的內(nèi)容為準(zhǔn)。

　　市場(chǎng)主體公開(kāi)選擇方案，則主要是依據(jù)《實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)內(nèi)容制定，主要明確市場(chǎng)主體的準(zhǔn)入資格條件、公開(kāi)選擇的方式、公開(kāi)選擇的程序以及未成功選定時(shí)的處理方式等事項(xiàng)。與此同時(shí)，如涉及集體用地或建筑物（構(gòu)筑物、附屬物）參與城市更新的，為確保合作招商方案與市場(chǎng)主體公開(kāi)選擇方案關(guān)于參選主體資質(zhì)條件保持一致，《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定市場(chǎng)主體公開(kāi)選擇方案所規(guī)定的準(zhǔn)入資格條件、選擇方式應(yīng)當(dāng)與經(jīng)審核備案后的社區(qū)股份合作公司合作招商方案的相應(yīng)內(nèi)容保持一致。

　　2、區(qū)城市更新和土地整備局作為重點(diǎn)更新單元公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督單位，負(fù)責(zé)接受轄區(qū)街道辦制定的重點(diǎn)更新單元搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案的備案以及審核市場(chǎng)主體公開(kāi)選擇方案；市場(chǎng)主體公開(kāi)選擇方案經(jīng)審核后，由區(qū)城市更新和土地整備局報(bào)區(qū)城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組審定。

　　3、區(qū)城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組作為重點(diǎn)更新單元公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體活動(dòng)的最高決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)全區(qū)重點(diǎn)更新單元公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體等相關(guān)工作中的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策，負(fù)責(zé)審定重點(diǎn)更新單元市場(chǎng)主體公開(kāi)選擇方案。

　　4、重點(diǎn)更新單元市場(chǎng)主體公開(kāi)選擇方案經(jīng)審定后，轄區(qū)街道辦應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)主體公開(kāi)選擇方案組織公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體的活動(dòng)，經(jīng)選定的市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)以備案的搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案為基礎(chǔ)與權(quán)利主體協(xié)商簽約，開(kāi)展更新單元的搬遷補(bǔ)償安置活動(dòng)。

　　（二）關(guān)于公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體的選擇方式

　　《實(shí)施細(xì)則》第三章專(zhuān)章對(duì)重點(diǎn)更新單元公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體的選擇方式進(jìn)行規(guī)定?！稌盒写胧分袃H規(guī)定重點(diǎn)更新單元由區(qū)政府以公開(kāi)方式選擇一家市場(chǎng)主體實(shí)施，為充分體現(xiàn)公平公開(kāi)，保障各意向參選主體的機(jī)會(huì)平等，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，參照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》以及龍崗區(qū)其他政策規(guī)定做法，故《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定，重點(diǎn)更新單元公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)通過(guò)深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所或市政府認(rèn)可的其他交易服務(wù)平臺(tái)采取公開(kāi)招標(biāo)或競(jìng)爭(zhēng)性談判的方式進(jìn)行。

　　重點(diǎn)更新單元采取公開(kāi)招標(biāo)或競(jìng)爭(zhēng)性談判選擇市場(chǎng)主體的，《實(shí)施細(xì)則》中設(shè)定采取“評(píng)定分離”的方式進(jìn)行定標(biāo)或?qū)彾ㄖ羞x主體，即依照《實(shí)施細(xì)則》成立的評(píng)標(biāo)委員會(huì)或談判小組負(fù)責(zé)對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行評(píng)審打分、出具評(píng)審意見(jiàn)，轄區(qū)街道辦事處根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)出具的書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告和中標(biāo)候選人名單排序確定排名第一的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人，或根據(jù)談判小組出具的書(shū)面評(píng)議報(bào)告和中選候選人名單排序確定排名第一的中選候選人為中選主體。評(píng)審分離制度設(shè)計(jì)，一來(lái)確保各相關(guān)單位的共同參與，全面傾聽(tīng)相關(guān)單位意見(jiàn)，另一則是確立招標(biāo)人（即轄區(qū)街道辦事處）的定標(biāo)權(quán)，充分體現(xiàn)重點(diǎn)更新單元由政府主導(dǎo)實(shí)施，同時(shí)也對(duì)轄區(qū)街道辦事處的定標(biāo)行為進(jìn)行規(guī)范。

　　此外，重點(diǎn)更新單元采用競(jìng)爭(zhēng)性談判方式選取市場(chǎng)主體的，實(shí)施細(xì)則規(guī)定，談判公告期滿，只有一個(gè)申請(qǐng)參選的市場(chǎng)主體符合參選資格條件的，可以通過(guò)單一來(lái)源談判的方式開(kāi)展談判。

　　（三）涉及集體用地參與城市更新的制度銜接

　　對(duì)于重點(diǎn)更新單元涉及集體用地或建筑物（構(gòu)筑物、附屬物）的，由于龍崗區(qū)此前發(fā)布的《監(jiān)管細(xì)則》已經(jīng)對(duì)集體用地參與城市更新作有明確的規(guī)定，為避免《實(shí)施細(xì)則》與前述《監(jiān)管細(xì)則》相關(guān)規(guī)定產(chǎn)生沖突與矛盾，故在《實(shí)施細(xì)則》中，對(duì)于此種情形進(jìn)行了制度的銜接與協(xié)調(diào)。具體體現(xiàn)如下：

　　1、《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定在重點(diǎn)更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后、轄區(qū)街道辦事處組織制定搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案和市場(chǎng)主體公開(kāi)選擇方案前，先由社區(qū)股份合作公司按照《監(jiān)管細(xì)則》第十八條的規(guī)定，履行相應(yīng)程序，制定、表決通過(guò)合作招商方案。

　　合作招商方案經(jīng)社區(qū)股份合作公司股東代表大會(huì)表決通過(guò)后，社區(qū)股份合作公司應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、合作招商方案及相關(guān)資料報(bào)轄區(qū)街道辦事處審核；轄區(qū)街道辦事處審核同意后，將整體資料報(bào)區(qū)集體資產(chǎn)管理部門(mén)備案。此處合作招商方案審核、備案事宜，基本沿用《監(jiān)管細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，維持《監(jiān)管細(xì)則》一貫做法。

　　2、《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定重點(diǎn)更新單元范圍涉及集體用地或建筑物（構(gòu)筑物、附屬物）參與城市更新的，集體資產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)或補(bǔ)償安置以經(jīng)審核備案后的合作招商方案為準(zhǔn)；轄區(qū)街道辦事處組織制定搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)將合作招商方案作為搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案的一部分。

　　3、按照《監(jiān)管細(xì)則》相關(guān)規(guī)定，城市更新單元涉及集體用地參與更新，合作開(kāi)發(fā)的需按照該文相關(guān)規(guī)定引進(jìn)合作方實(shí)施，如按照《監(jiān)管細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定實(shí)施，則可能引致對(duì)重點(diǎn)更新單元公開(kāi)選擇一家市場(chǎng)主體實(shí)施的政策規(guī)定產(chǎn)生沖突。故此，為規(guī)避此類(lèi)沖突、協(xié)調(diào)市場(chǎng)主體的選擇，《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定重點(diǎn)更新單元范圍涉及集體用地或建筑物（構(gòu)筑物、附屬物）參與城市更新的，按照本實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體后，由經(jīng)選定的市場(chǎng)主體與社區(qū)股份合作公司完成合作協(xié)議及搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽署后直接實(shí)施，無(wú)需另行按照《監(jiān)管細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定引進(jìn)合作方。

　　（四）市場(chǎng)主體的法律責(zé)任與資格取消情形

　　為確保重點(diǎn)更新單元的推進(jìn)實(shí)施以及城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的落實(shí)，防范市場(chǎng)主體或其控股方倒賣(mài)、變賣(mài)項(xiàng)目，故《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定經(jīng)公開(kāi)選定的市場(chǎng)主體及其控股股東應(yīng)當(dāng)承諾在重點(diǎn)更新單元全部主體工程竣工驗(yàn)收合格且取得竣工驗(yàn)收備案之前，不得通過(guò)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)主體的股權(quán)（合伙份額）或其他方式變相轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

　　此外，《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定了兩種情形，如產(chǎn)生規(guī)定情形之一的，經(jīng)區(qū)城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組同意，可以取消重點(diǎn)更新單元市場(chǎng)主體的資格；兩種情形分別是：1、在參選過(guò)程中存在欺騙、賄賂、提供虛假材料、惡意隱瞞重要事實(shí)、惡意串通等情形且查證屬實(shí)的；2、市場(chǎng)主體或其控股股東違背承諾轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)主體股權(quán)（合伙份額）或通過(guò)其他方式變相轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的。此項(xiàng)規(guī)定主要是為了敦促參選單位依法合規(guī)參選，防范廉政風(fēng)險(xiǎn)，并防范市場(chǎng)主體倒賣(mài)、變賣(mài)項(xiàng)目引致項(xiàng)目擱置、爛尾等風(fēng)險(xiǎn)。